logo.jpg
 
 

Bijleenregeling

 

De bijleenregeling: ingrijpend. Rechtvaardig?

 
De bijleenregeling is vanaf 1 januari 2004 van kracht en beperkt de fiscale aftrekmogelijkheden van de rente op een eigenwoninghypotheek. Allereerst komen de algemene kenmerken aan bod.

Sinds 1996 is de overheid bezig met het beperken van de renteaftrek. Eerst sneuvelde de consumptieve renteaftrek. Bij de invoering van de nieuwe inkomstenbelastingwetgeving was de renteaftrek van hypotheken op de tweede woningen aan de beurt. Toen is ook de duur van de renteaftrek voor eigenwoningschulden beperkt tot maximaal dertig jaar. Per 1 januari 2004 is de bijleenregeling in werking getreden.
 
Beperkte aftrek hypotheekrente
Tot 1 januari 2004 was de rente van een lening in beginsel aftrekbaar voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van de eigen woning. In de nieuwe regeling is de rente van een hypotheekschuld bij verhuizing naar een nieuwe duurdere woning alleen aftrekbaar, voor zover de hypotheekverhoging nodig is om het verschil te financieren tussen de aankoopprijs van de nieuwe woning (inclusief verwervingskosten) en de opbrengst van de oude woning (na aftrek van kosten). Wie dus de gemaakte winst over zijn nieuwe huis aanwendt voor het financieren van andere bestedingen dan de eigen woning, krijgt te maken met een beperkte hypotheekaftrek op de nieuwe eigen woning.

Een voorbeeld: iemand verkoopt zijn woning voor € 260.000,- en het restant van zijn hypotheekschuld bedraagt € 200.000,-. Vervolgens koopt hij een huis van € 350.000,- inclusief bijkomende verwervingskosten als overdrachtsbelasting, notaris en makelaarskosten. De maximale hypotheek waarvoor renteaftrek geldt, bedraagt dan € 290.000,-. Dit is de koopsom van de nieuwe woning (€ 350.0000,-) verminderd met het verschil tussen de opbrengst van de oude woning (€ 260.000,-) en de bestaande hypotheekschuld (€ 200.000,-). Dit verschil van € 60.000,- wordt het 'vervreemdingssaldo' genoemd en bepaalt de beperking. Als in dit voorbeeld een hypotheek wordt afgesloten die hoger is dan € 290.000,- dan is de rente over dat hogere deel dus niet meer aftrekbaar.
 
Ongelijkheid verdwijnt
De bijleenregeling is in lijn met de bedoeling van de regering om het verschil tussen koopwoningen en huurwoningen te verkleinen. Bovendien verdwijnt door de bijleenregeling de ongelijkheid tussen eigenaren/bewoners die niet verhuizen en eigenaren die dat wel doen. De eerste groep kon de rente over een extra hypotheek namelijk niet aftrekken, terwijl de laatste groep zowel over de overwaarde van de oude woning kon beschikken als de rente voor een extra hypotheek kon aftrekken. Daarom is de bijleenregeling ingrijpend, maar rechtvaardig.
Wie merkt het?
De bijleenregeling heeft betrekking op eigenaren/bewoners die na 1 januari 2004 een andere woning gaan kopen en hun oude woning verkopen. Alleen mensen die verhuizen en die het verschil tussen de opbrengst van de oude woning en de oude hypotheekschuld niet volledig besteden aan de aanschaf van de nieuwe woning, merken iets van de regeling. Zij komen voor deze schulden namelijk niet langer in aanmerking voor renteaftrek - en dus voor belastingvoordeel. Starters worden niet met de wijziging geconfronteerd omdat zij geen verkoopopbrengst van een oude woning hebben. Mensen die de koopwoning markt definitief verlaten, worden evenmin getroffen door deze regeling, omdat zij geen nieuwe hypotheekschuld aangaan.
 
Overgang
Er is een beperkte overgangsregeling. Woningeigenaren die vóór 1 januari 2004 een onherroepelijke verplichting tot koop of verkoop van een woning zijn aangegaan, maar nog niet zijn verhuisd, vallen buiten de regeling. Er moet dan sprake zijn van een reële overeenkomst waardoor betrokken partijen onherroepelijk gebonden zijn. Dergelijke overeenkomsten mogen wel normale ontbindingsclausules bevatten, zoals een financieringsvoorbehoud of een voorbehoud met betrekking tot de uitslag van een bouwkundig rapport.
 
Enkele begrippen in de bijleenregeling:
 
  • Eigenwoningschuld: de schuld waarvan de rente in aanmerking wordt genomen als aftrekbare kosten met betrekking tot een eigen woning (schuld waarover de rente 'aftrekbaar' is in box 1)
  • Vervreemdingssaldo eigen woning: het verschil tussen de netto-verkoop opbrengst van een eigen woning en de eigenwoningschuld met betrekking tot die woning. De netto-verkoop opbrengst van een eigen woning is de verkoopopbrengst verminderd met de kosten ter zake van de verkoop, zoals makelaarscourtage.
  • Eigenwoningreserve: het bedrag waarvoor bij aankoop van een nieuwe eigen woning geen eigenwoningschuld kan worden aangegaan. Met andere woorden: het bedrag dat 'verplicht' uit eigen middelen voor de financiering van de nieuwe eigen woning moet worden aangewend, dan wel het deel van de schuld waarover de rente niet aftrekbaar is.
 
Wilt u meer weten over de bijleenregeling, neemt u dan contact op met ons kantoor.